Thị trường nhà đất Mỹ: Cơn bão đã qua, nhưng bình yên chưa tới

Thị trường nhà đất Mỹ: Cơn bão đã qua, nhưng bình yên chưa tới

Ngọc Lan

Ngọc Lan

Junior Editor

23:37 21/08/2024

Thời kỳ khó khăn nhất của cuộc khủng hoảng nhà ở đã qua. Tuy nhiên, hai năm vừa qua cho thấy thị trường nhà ở không phải là một "bong bóng" có thể vỡ trong một đêm, cũng như giá nhà không thể bị ép giảm trong ngắn hạn bởi các can thiệp của chính phủ. Thay vào đó, vấn đề khả năng chi trả sẽ dần được cải thiện nhờ vào thu nhập tăng, lãi suất vay mua nhà giảm, xây dựng nhiều hơn và các chính sách phù hợp. Có thể phải mất khoảng 5 năm hoặc hơn để người mua nhà có được khả năng chi trả tương đương thời kỳ trước đại dịch.

Chỉ số khả năng chi trả của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ kết hợp ba yếu tố quan trọng: thu nhập trung bình, giá nhà trung bình và chi phí vay mua nhà thông thường. Chỉ số này giúp chúng ta đánh giá chính xác mức độ cải thiện cần thiết trong thị trường nhà ở. Việc có một chỉ số chuẩn như vậy rất hữu ích, bởi thị trường bất động sản đã không ổn định trong suốt 20 năm qua. Nhìn lại lịch sử, chúng ta thấy thị trường đã trải qua nhiều biến động. Giai đoạn đầu là sự bùng nổ cho vay dưới chuẩn giữa những năm 2000, tiếp theo là sự sụp đổ kéo dài đến giữa những năm 2010, sau đó là cơn sốt lãi suất thấp trong đại dịch, và gần đây nhất là mức lãi suất vay mua nhà cao kỷ lục chưa từng có trong nhiều thế hệ. Để xác định một mốc "bình thường" đáng hướng tới, chúng ta có thể lấy tháng 6 năm 2018 làm chuẩn. Mặc dù đây là thời điểm khó khăn nhất về khả năng chi trả trong thập niên 2010, nhưng thời điểm này tương đồng với điều kiện thị trường từ giữa những năm 1990 đến đầu những năm 2000 - một giai đoạn được coi là tương đối ổn định.

Cơn sốt bất động sản hậu đại dịch khiến giấc mơ an cư xa vời với nhiều người Mỹ

Vào tháng đó, giá bán lại trung bình của nhà ở là 274,000 USD và lãi suất vay mua nhà khoảng 4.5%, tương đương với khoản thanh toán hàng tháng 1,382 USD, dựa trên các giả định tiêu chuẩn về thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở từ công cụ tính toán vay mua nhà của Zillow. Với mức lương trung bình theo giờ của nhân viên khu vực tư nhân lúc bấy giờ, khoản thanh toán hàng tháng chiếm 30.7% thu nhập của một người làm việc toàn thời gian. Giờ hãy nhìn vào tình hình hiện tại. Nếu áp dụng giá bán lại nhà ở tháng 6 năm nay, lãi suất vay mua nhà 6,5% và mức lương trung bình hàng giờ của tháng trước, với cùng các giả định trên, người lao động sẽ phải dành 43,2% thu nhập của họ cho các khoản thanh toán hàng tháng. Để quay trở lại mức khả năng chi trả nhà ở mà người Mỹ đã có vào giữa năm 2018 một cách nhanh chóng, giá trị nhà ở sẽ cần giảm 30% hoặc lãi suất vay mua nhà phải giảm xuống 3%. Tất nhiên, cả hai kịch bản này đều khó có thể xảy ra trong thời gian ngắn.

Kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng mạnh vào mùa xuân năm 2022, nhiều người đã dự đoán thị trường nhà đất sẽ sụp đổ. Tuy nhiên, mặc dù lãi suất cao đã làm chậm đà tăng giá, sự sụt giảm lớn vẫn chưa xảy ra ở hầu hết các khu vực.

Phần lớn chủ nhà đang hưởng lãi suất vay thấp hoặc đã sở hữu nhà hoàn toàn, nên họ không có nhu cầu bán gấp. Mặc dù lượng nhà bán lại đang tăng trên cả nước, con số này vẫn ở mức thấp so với các tiêu chuẩn lịch sử, và những động lực cơ bản này khó có thể thay đổi nhanh chóng. Giá nhà có thể giảm nhẹ ở một số khu vực và đình trệ ở nhiều nơi khác, nhưng khó có khả năng xảy ra tình trạng giảm giá mạnh và rộng khắp.

Thị trường tương lai đang dự đoán lãi suất cơ bản của Fed sẽ giảm xuống gần 3% vào cuối năm 2025. Nếu điều này xảy ra, lãi suất vay mua nhà có thể chỉ giảm xuống khoảng 5% đến 5.5%. Cần nhớ rằng, mức lãi suất vay mua nhà 3% trong thời kỳ đại dịch là một biện pháp ứng phó khủng hoảng, và chúng ta không nên kỳ vọng điều kiện đó sẽ tái diễn.

Việc xây dựng thêm nhà ở sẽ giúp cải thiện khả năng chi trả theo thời gian, nhưng ngay cả ở đây, triển vọng ngắn hạn cũng đang gặp thách thức. Việc xây dựng căn hộ đã chững lại kể từ khi lãi suất tăng vọt và tăng trưởng giá thuê chậm lại. Các công ty xây dựng hàng đầu cũng trở nên thận trọng hơn với việc xây dựng nhà ở trong những tháng gần đây, do số lượng nhà bán lại tăng ở những nơi như Texas và Florida đang tạo áp lực giảm giá.

Các chính sách khuyến khích của chính phủ nhằm tăng cường xây dựng và hỗ trợ người mua nhà lần đầu có thể tạo ra sự khác biệt, nhưng điều này sẽ mất thời gian và thành công không phải là điều chắc chắn.

Trong một bài phát biểu gần đây, Phó Tổng thống Kamala Harris đã đề xuất kế hoạch cung cấp 25,000 USD cho người mua nhà lần đầu để hỗ trợ đặt cọc và cam kết xây dựng 3 triệu nhà ở mới và cho thuê vào cuối nhiệm kỳ đầu tiên nếu bà đắc cử tổng thống. Tuy nhiên, để thực hiện được điều này, có lẽ bà sẽ cần đảng Dân chủ kiểm soát cả Hạ viện và Thượng viện - một kết quả có xác suất 1/4 theo trang dự đoán thị trường Polymarket. Ngay cả khi đảng Dân chủ giành được đa số ghế, việc xây dựng thêm 750,000 nhà mỗi năm ngoài tốc độ xây dựng hiện tại là không khả thi do những thách thức về chuỗi cung ứng, lao động và các vấn đề hậu cần khác. Thậm chí, việc xây dựng được một nửa con số đó trong 4 năm cũng đã là một thành tựu đáng kể.

Một kịch bản khả thi để cải thiện khả năng chi trả nhà ở theo thời gian có thể bao gồm: tăng trưởng lương hàng năm 3,5%, tăng giá nhà khoảng 2% (thấp hơn mức trung bình lịch sử do việc xây dựng tăng cường và số lượng nhà bán lại tăng), và lãi suất vay mua nhà ở mức 5%. Nếu kết hợp ba yếu tố này trong vòng 5 năm, khả năng chi trả nhà ở có thể trở lại gần mức năm 2018, chỉ còn cách khoảng 12%. Khoảng cách còn lại này có thể được thu hẹp nhờ sự hỗ trợ từ chính phủ trong việc đặt cọc mua nhà. Theo lộ trình này, khả năng chi trả nhà ở sẽ được cải thiện hàng năm kể từ bây giờ. Tuy nhiên, tốc độ cải thiện có thể không nhanh như mong đợi của những người đang nóng lòng mua nhà.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

Ngành ô tô Trung Quốc chịu áp lực kép: Dư cung, chiến tranh giá và căng thẳng tài chính

Ngành ô tô Trung Quốc chịu áp lực kép: Dư cung, chiến tranh giá và căng thẳng tài chính

Ngành ô tô Trung Quốc đang chịu sức ép lớn từ dư thừa công suất và cuộc chiến giá kéo dài, làm xói mòn biên lợi nhuận và kéo dài chu kỳ thanh toán cho nhà cung cấp. Dữ liệu từ 33 nhà sản xuất cho thấy các chỉ số tài chính chủ chốt đều suy giảm từ năm 2019 đến 2024. Trong khi một số công ty như BYD cải thiện được lợi nhuận, phần lớn doanh nghiệp trong ngành đối mặt với nợ tăng, tồn kho cao và áp lực thanh khoản. Chính phủ Trung Quốc đã cam kết kiểm soát cuộc đua giảm giá và thúc đẩy tái cấu trúc ngành một cách có trật tự.
Chứng khoán châu Á tăng nhẹ nhờ Nvidia và kỳ vọng Fed hạ lãi suất, thị trường phớt lờ chính sách thuế quan mới của Trump

Chứng khoán châu Á tăng nhẹ nhờ Nvidia và kỳ vọng Fed hạ lãi suất, thị trường phớt lờ chính sách thuế quan mới của Trump

Cổ phiếu châu Á tăng vào thứ Năm nhờ động lực từ Nvidia chạm mốc vốn hóa 4 nghìn tỷ USD và kỳ vọng Fed sẽ cắt giảm lãi suất trong năm nay. Trong khi đó, thị trường phản ứng thờ ơ với các mức thuế mới từ Tổng thống Trump, bao gồm thuế 50% đối với đồng và hàng xuất khẩu từ Brazil. Đồng USD suy yếu, giá dầu giảm nhẹ, còn Bitcoin tiếp tục dao động gần mức đỉnh lịch sử.
Thị trường chứng khoán vẫn "xanh" bất chấp sức ép từ thuế quan, NVIDIA vượt mốc 4.000 tỷ USD

Thị trường chứng khoán vẫn "xanh" bất chấp sức ép từ thuế quan, NVIDIA vượt mốc 4.000 tỷ USD

Trọng tâm của thị trường vẫn đặt vào triển vọng tăng trưởng, khi các ông lớn công nghệ tiếp tục kéo thị trường chứng khoán vượt qua làn khói mờ của bất ổn thương mại. Việc Nvidia bứt phá vượt ngưỡng vốn hóa 4,000 tỷ USD đã tiếp thêm sinh lực cho phe mua, ngay cả khi những tuyên bố cứng rắn mới nhất về thuế quan từ Tổng thống Trump đang đe dọa làm chao đảo tâm lý nhà đầu tư. Tựa như con tàu chủ lực dẫn đầu đoàn hạm, Nvidia tiến thẳng qua sóng gió đầu năm với cánh buồm căng gió—không phải nhờ cường điệu, mà nhờ nhu cầu thực sự, đơn hàng đã được khóa chặt và lực kéo không ngừng từ các khoản đầu tư vào hạ tầng AI.
OPEC+ bỏ dao mổ, cầm đinh ba: Trận chiến thị phần bắt đầu

OPEC+ bỏ dao mổ, cầm đinh ba: Trận chiến thị phần bắt đầu

Thị trường dầu mỏ vật chất đang biến thành một chiến trường khốc liệt, nơi kỷ luật cung cấp bị thay thế bởi cuộc đấu tranh giành thị phần không khoan nhượng. OPEC+ đã bỏ “dao mổ”—công cụ quản lý giá nhẹ nhàng—để cầm “đinh ba”, đâm thẳng vào thị phần bằng sức mạnh cung ứng. Đợt tăng sản lượng gần 550,000 thùng/ngày cho tháng 8 không chỉ đơn thuần là một điều chỉnh—mà là một tuyên bố chiến lược. Nhóm này được dự đoán sẽ đảo ngược toàn bộ mức cắt giảm 2.2 triệu thùng/ngày vào tháng 9, sớm hơn gần một năm so với kế hoạch ban đầu.
Chính sách tiền tệ toàn cầu: Thận trọng là lựa chọn chiến lược

Chính sách tiền tệ toàn cầu: Thận trọng là lựa chọn chiến lược

Mỗi năm, mùa hè đánh dấu thời điểm diễn ra hai hội nghị ngân hàng trung ương quan trọng, nơi các nhà hoạch định chính sách tiền tệ, học giả và đại diện khu vực tư nhân hội tụ để thảo luận các nghiên cứu mới và trao đổi quan điểm về triển vọng kinh tế toàn cầu. Đầu tiên là Diễn đàn ECB, tổ chức vào cuối tháng 6 tại thị trấn ven biển lộng gió Sintra, Bồ Đào Nha; kế đến là hội nghị Jackson Hole vào cuối tháng 8 tại vùng núi Rocky Mountains, Wyoming, Mỹ. Năm nay, dù gió ở Sintra thổi mạnh không ngừng, các cuộc thảo luận vẫn diễn ra một cách điềm tĩnh, tập trung và sâu sắc – một phép ẩn dụ phù hợp cho tâm thế của các ngân hàng trung ương hiện nay.
Cập nhật thuế quan: Đòn thuế của Trump giáng vào Nhật Bản và Hàn Quốc

Cập nhật thuế quan: Đòn thuế của Trump giáng vào Nhật Bản và Hàn Quốc

Tổng thống Trump đã bắt đầu gửi thông báo tới các đối tác thương mại chính về mức thuế mới mà ông dự định áp dụng đối với hàng hóa nhập khẩu vào Mỹ. Hai quốc gia đầu tiên nhận thông báo là Nhật Bản và Hàn Quốc, cả hai sẽ phải đối mặt với mức thuế 25%, tăng từ mức 10% hiện tại – một đòn giáng mạnh vào hy vọng rằng Trump sẽ giảm căng thẳng thương mại và tránh leo thang cuộc chiến thuế quan.
Mở cửa thị trường châu Á: Các nhà giao dịch có xu hướng đặt cược vào một biến thể của chiến lược "TACO"

Mở cửa thị trường châu Á: Các nhà giao dịch có xu hướng đặt cược vào một biến thể của chiến lược "TACO"

Tuần này, thị trường toàn cầu di chuyển như đoàn xe không kính chẳng có đèn pha, và mỗi nhà giao dịch đều hy vọng xe dẫn đầu không lao xuống vực. Với thời hạn áp thuế ngày 9/7 đang tới gần, thị trường hiện giờ đang theo dõi Washington sát sao nhằm tìm kiếm bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy sự leo thang hoặc thoái lui. Con đường phía trước vẫn mơ hồ, nhưng địa hình thì đầy chông gai.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ