Cơ chế này đã kích hoạt cuộc khủng hoảng bất động sản đầu tiên (2003 - 2007), khi các tổ chức cho vay thế chấp lớn như Fannie Mae (OTC:FNMA), Freddie Mac (OTC:FMCC), cùng với hệ thống ngân hàng tư nhân và các công ty xếp hạng tín nhiệm đồng loạt nới lỏng chính sách tín dụng. Chính sách này tạo điều kiện cho nhóm người mua cận biên (marginal buyers) - chiếm khoảng 5% tổng số chủ sở hữu nhà - gia nhập thị trường bất động sản.

Song song với đó, nhóm đối tượng có khả năng tiếp cận nguồn vốn dồi dào lại tập trung đầu tư vào các dự án mang tính đầu cơ để "đón đầu" và tận dụng làn sóng bong bóng tài sản. Mô thức này vận hành theo một logic đơn giản nhưng đầy rủi ro tiềm ẩn: những dự án vốn dĩ bị đánh giá là quá mạo hiểm trong môi trường lãi suất cao và điều kiện tín dụng thắt chặt bỗng nhiên trở nên hết sức hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư. Giới đầu tư nhanh chóng nắm bắt thời cơ bằng cách tích cực tiếp thị các dự án bất động sản "trên giấy" - những công trình vẫn còn chưa được xây dựng - cho nhóm người mua thiếu vốn thực sự. Những người mua này đang dần sa vào một ảo tưởng nguy hiểm về khả năng xây dựng “đế chế tài sản” thông qua việc chồng chất các khoản vay với tỷ lệ đòn bẩy ngày càng leo thang và tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường.

Chu kỳ đầu cơ được khởi động khi căn nhà đầu tiên mà họ mua với khoản đặt cọc chỉ vỏn vẹn 3% bắt đầu có dấu hiệu tăng giá mạnh mẽ. Dựa trên giá trị gia tăng này, họ mạnh dạn vay thêm để tiếp tục mua căn thứ hai với mục đích thuần túy đầu cơ. Khi giá trị của căn nhà này tiếp tục leo thang một cách chóng mặt (ngay cả khi dự án vẫn còn đang trong giai đoạn xây dựng sơ khai), họ lại không ngần ngại sử dụng những dự án đó làm đòn bẩy để vay mua căn thứ ba. Các nhà phát triển bất động sản hưởng lợi với những khoản lợi nhuận khổng lồ khi làn sóng người mua đổ xô vào giành giật những căn nhà thậm chí còn chưa được đặt viên gạch đầu tiên.

Một kết cục bi thảm nhưng không thể tránh khỏi cuối cùng cũng xảy đến: Sự sụp đổ của bong bóng tín dụng, cũng như bao bong bóng tài chính khác đã từng được ghi nhận trong lịch sử, để lại những hậu quả nặng nề vượt xa mọi dự đoán và tính toán ban đầu. Hệ quả tất yếu là sự tan biến hoàn toàn của những giá trị ảo được tạo ra trong thời kỳ bong bóng, kéo theo một chuỗi phản ứng dây chuyền về vỡ nợ và thua lỗ với quy mô chưa từng có tiền lệ trong toàn bộ hệ thống tài chính.

Tương tự như một chất gây nghiện, môi trường lãi suất thấp và điều kiện tín dụng nới lỏng tạo ra cảm giác hưng phấn nhất thời nhưng lại kéo theo sự phụ thuộc ngày càng sâu sắc. Khi các dấu hiệu khủng hoảng xuất hiện, ngay cả những biện pháp can thiệp khẩn cấp - như việc giải cứu các tập đoàn tài chính được cho là "Quá lớn để sụp đổ" - cũng không thể vực dậy nền kinh tế. Thay vào đó, các động thái này chỉ càng khiến nền kinh tế lệ thuộc nhiều hơn vào liều thuốc kích thích tài chính để duy trì "ảo tưởng tăng trưởng".

Ngược lại, trong môi trường lãi suất cao và tiêu chuẩn tín dụng khắt khe, thị trường buộc phải vận hành theo những nguyên tắc kỷ luật hơn. Người tiêu dùng không còn lựa chọn nào khác ngoài việc thắt chặt chi tiêu, ưu tiên tích lũy và từng bước giảm thiểu nợ nần như một phương thức tất yếu để cải thiện hồ sơ tín dụng của mình. Tương tự, các nhà phát triển và nhà đầu tư lớn buộc phải thận trọng hơn trong mọi quyết định: nhiều dự án đầu cơ không còn đủ điều kiện để triển khai, buộc họ phải từ bỏ những canh bạc tiềm ẩn rủi ro cao.

Sự thịnh vượng bền vững chỉ có thể đạt được khi thị trường được tự do vận hành để sàng lọc những chủ thể yếu kém và loại bỏ các dự án thiếu tính bền vững. Chính sách tiền tệ nới lỏng cùng với việc dễ dãi trong cấp tín dụng chỉ làm trầm trọng thêm rủi ro hệ thống. Trong một hệ thống tài chính có độ liên kết chặt chẽ và phức tạp như hiện nay, những rủi ro này có thể nhanh chóng lan truyền, tạo ra hiệu ứng domino về vỡ nợ và thua lỗ trên diện rộng. Hậu quả tất yếu là các cơ quan quản lý buộc phải can thiệp thông qua các gói cứu trợ quy mô lớn, dẫn đến một nghịch lý đáng báo động: trong khi lợi nhuận được tư nhân hóa, thì gánh nặng từ rủi ro và thua lỗ lại được đẩy sang cho toàn xã hội gánh chịu.

Các "đại gia" trong lĩnh vực tài chính có thể tự do theo đuổi những chiến lược đầu tư mang tính đầu cơ và mạo hiểm cao, được che chở bởi "mạng lưới an toàn" vững chắc từ phía chính phủ. Trong khi đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ, một khi đã vướng vào bẫy nợ ký quỹ và sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, phải đối mặt với nguy cơ phá sản thực sự mà không có bất kỳ cơ chế bảo vệ hay hỗ trợ nào từ phía nhà nước.

Cục Dự trữ Liên bang đã mạnh tay triển khai một chiến dịch chưa từng có trong tiền lệ, quyết liệt đẩy lãi suất xuống mức gần như bằng không và bơm một lượng thanh khoản khổng lồ vào thị trường như một nỗ lực quyết tâm "hồi sinh tăng trưởng" bằng mọi giá. Tuy nhiên, việc sử dụng các biện pháp kích thích cực đoan để đối phó với những hậu quả do chính sách tiền tệ nới lỏng trước đó gây ra là một canh bạc đầy rủi ro và khó lường. Tương tự như tác động nguy hiểm của fentanyl trong y học, mức độ nguy hại thực sự của liều thuốc kích thích tài chính này chỉ được phát hiện khi đã quá muộn để có thể khắc phục một cách hiệu quả.

Trong khi một môi trường lãi suất ở mức hợp lý và các điều kiện tín dụng được thắt chặt một cách thận trọng mới thực sự là nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế, thì ngược lại, các chính sách nới lỏng tiền tệ chỉ tạo ra những đợt sóng tăng trưởng mang tính nhất thời và thiếu bền vững. Tuy nhiên, thực tế đáng lo ngại là các diễn biến đã và đang diễn ra theo chiều hướng hoàn toàn ngược lại - chính sách duy trì lãi suất ở mức thấp đã trở thành một công cụ không thể thiếu để "chống đỡ" cho một hệ thống tài chính vẫn đang phải gánh chịu những di chứng nặng nề từ các cuộc khủng hoảng trong quá khứ. Điều này đã tạo ra một vòng luẩn quẩn không lối thoát: càng phụ thuộc vào các chính sách kích thích, nền kinh tế càng mất đi khả năng tự điều chỉnh và khó có thể quay trở lại quỹ đạo phát triển bền vững trong dài hạn.