Lãi suất vay mua nhà: Bài toán hóc búa cho Fed và ngành bất động sản

Lãi suất vay mua nhà: Bài toán hóc búa cho Fed và ngành bất động sản

Ngọc Lan

Ngọc Lan

Junior Editor

08:14 18/09/2024

Một bí ẩn đang dần hé lộ trên thị trường bất động sản - lãi suất vay mua nhà đã sụt giảm mạnh mẽ, chạm ngưỡng thấp nhất kể từ đầu năm 2023, nhưng những người có ý định mua nhà dường như vẫn thờ ơ trước tin vui này. Có thể đây chỉ là vấn đề thời điểm, khi lãi suất giảm vào mùa ít giao dịch, cộng thêm tâm lý lo ngại trước cuộc bầu cử khiến người mua càng thêm e dè. Tuy nhiên, diễn biến bất thường của lãi suất vay mua nhà trong những năm gần đây cũng có thể báo hiệu một điều gì đó đáng ngại hơn.

Lãi suất cho vay kỳ hạn 30 năm đã ở quanh ở mức 7.5% trong quý cuối năm ngoái. Vì vậy, việc con số này giảm xuống còn khoảng 6.1% đáng lẽ phải là một tín hiệu đáng mừng - nhưng dường như vẫn chưa đủ sức hút với phần lớn người mua. Sự sụt giảm này có thể khiến nhiều người kỳ vọng rằng lãi suất sẽ còn tiếp tục đi xuống khi Fed bắt đầu nới lỏng chính sách tiền tệ như dự đoán. Tâm lý "chờ giá hạ" này có thể lý giải tại sao số lượng giao dịch vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc rõ rệt.

Số lượng giao dịch nhà ở chưa có dấu hiệu khởi sắc

Trong quá khứ, chúng ta đã quen với việc chứng kiến lãi suất vay mua nhà - cả đối với cá nhân lẫn toàn thể các hộ gia đình - phản ứng nhanh nhạy trước chính sách nới lỏng của Fed. Trước đây, chính sách tiền tệ nới lỏng hơn thường dẫn đến hai kết quả tích cực: lãi suất vay mua nhà giảm cho người mua mới (thúc đẩy giao dịch) và các chủ nhà hiện tại cũng được hưởng lợi nhờ tái cấp vốn, giúp giảm khoản thanh toán hàng tháng. Hiệu ứng kép này đã tạo ra động lực mạnh mẽ cho nền kinh tế trong những năm đầu thập niên 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, và trong giai đoạn đại dịch. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi đáng kể.

Để hiểu rõ hơn về tình hình này, chúng ta có thể so sánh lãi suất vay mua nhà hiện tại với mức lãi suất trung bình mà toàn bộ các chủ nhà đang gánh chịu. Kể từ nửa đầu năm 2022, mối tương quan giữa lãi suất vay cho người mua mới và lãi suất vay mua nhà thực tế đối với toàn nền kinh tế đã trở nên lỏng lẻo hơn. Điều này báo hiệu một sự thay đổi đáng chú ý trong cơ chế truyền dẫn chính sách tiền tệ đến thị trường bất động sản.

Chênh lệch lãi suất vay mua nhà

Lãi suất vay mua nhà phổ biến đã tăng hơn gấp đôi từ cuối năm 2021 đến cuối năm 2022, từ mức thấp khoảng 3% lên đến mức cao khoảng 6%. Tuy nhiên, lãi suất trung bình mà những người đang có khoản vay thế chấp phải trả hầu như không tăng, chỉ từ 3.37% lên 3.48%. Nhiều lắm thì chỉ có vài triệu người mua nhà mới phải chịu mức lãi suất cao ngất ngưởng này, trong khi hàng chục triệu chủ nhà vẫn được hưởng mức lãi suất thấp từ thời kỳ đại dịch mà không bị ảnh hưởng.

Hiện nay, khi lãi suất phổ biến đang có xu hướng giảm do dự đoán Fed sẽ cắt giảm lãi suất, thì lãi suất thực tế trên tất cả các khoản vay thế chấp đang lưu hành lại đang tăng lên. Và tốc độ tăng này có thể sẽ nhanh hơn trong năm tới, khi người mua mới chấp nhận mức lãi suất hiện tại và khi những người vay hiện tại tiếp tục trả nợ cho các khoản vay lãi suất thấp của họ, một số người trong đó chuyển sang mua nhà mới với lãi suất cao hơn.

Khi chúng ta phân tích tác động của chính sách nới lỏng tiền tệ của Fed đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế trong năm 2025, có một số điểm đáng chú ý cần được cân nhắc:

Thứ nhất, tâm lý chờ đợi giá giảm mà tôi đã đề cập trước đó liên quan đến lãi suất vay mua nhà đang tạo ra một hiệu ứng trì hoãn đáng kể. Những người có ý định mua nhà đang phản ứng chậm hơn trước những biến động của thị trường. Điều này có thể buộc các nhà hoạch định chính sách phải cân nhắc giảm lãi suất một cách đáng kể trước khi người mua - đặc biệt là những người đang tìm kiếm cơ hội nâng cấp hoặc thu nhỏ quy mô nhà ở - thấy việc mua nhà thực sự hấp dẫn về mặt tài chính. Câu hỏi đặt ra là: đâu mới là mức lãi suất có thể kích thích thị trường? Phải chăng là 6%? 5.5%? Hay thậm chí là 5%?

Thứ hai, một thực tế đáng lưu ý là lãi suất vay mua nhà trung bình tổng thể dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong suốt năm 2025. Điều này sẽ hạn chế tác động kích thích kinh tế của việc cắt giảm lãi suất vay. Chúng ta hãy xem xét một tình huống cụ thể: nếu một chủ nhà hiện đang trả lãi suất 3.50% quyết định bán căn nhà hiện tại để mua một căn mới với lãi suất 5.50%, liệu động thái này sẽ thúc đẩy hay kìm hãm hoạt động kinh tế? Bởi lẽ, mặc dù có thể tạo ra giao dịch mới trên thị trường bất động sản, nhưng đồng thời nó cũng làm giảm khả năng chi tiêu của họ cho các mặt hàng và dịch vụ khác trong nền kinh tế.

Trong bức tranh phức tạp này, một yếu tố đầy tiềm năng đang nổi lên: đó là mức vốn chủ sở hữu nhà đất đáng kể mà các chủ nhà hiện tại có thể khai thác. Từ cuối năm 2019 đến quý hai năm nay, giá trị vốn chủ sở hữu nhà của người Mỹ đã tăng vọt 80%, tương đương gần 16 nghìn tỷ USD - một con số thực sự ấn tượng. Mặc dù việc chuyển đổi sang một khoản vay mua nhà với lãi suất cao hơn để thay đổi chỗ ở có thể tốn kém, nhưng nó cũng mở ra tiềm năng chi tiêu đáng kể nếu quá trình này kèm theo việc giải phóng hàng chục nghìn USD vốn chủ sở hữu.

Cuối cùng, mức độ mà việc Fed cắt giảm lãi suất và lãi suất vay mua nhà thấp hơn có thể thúc đẩy nền kinh tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào sự sẵn sàng của người Mỹ trong việc khai thác vốn chủ sở hữu để duy trì chi tiêu. Tuy nhiên, cần cân nhắc đến các yếu tố đối trọng: thị trường lao động đang chậm lại và động thái lãi suất đang tạo áp lực lên bảng cân đối tài chính hộ gia đình. Điều này xảy ra khi các khoản nợ lãi suất cố định thấp mà người Mỹ vay trong thời kỳ đại dịch dần được thay thế bằng các khoản nợ mới có chi phí cao hơn - ngay cả khi lãi suất hiện hành thấp hơn so với phần lớn thời gian trong năm 2023 và 2024. Nếu người Mỹ không đủ tự tin để giải phóng và chi tiêu một phần vốn chủ sở hữu đáng kể này, có thể sẽ cần một chu kỳ cắt giảm lãi suất mạnh mẽ và quyết liệt hơn nữa để cung cấp động lực cần thiết cho nền kinh tế.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

Thuế quan, công nghệ bứt phá và thị trường đặt cược vào sự rút lui, không phải sụp đổ

Thuế quan, công nghệ bứt phá và thị trường đặt cược vào sự rút lui, không phải sụp đổ

Thị trường tài chính tiếp tục bứt phá, bất chấp những cơn gió ngược từ chính trị, với động lực chính đến từ nhóm cổ phiếu công nghệ dẫn đầu. Nvidia là “viên ngọc sáng” trong làn sóng AI, vừa vượt mốc vốn hóa 4 nghìn tỷ USD, đẩy giá cổ phiếu bay cao, vượt lên trên những mối lo về căng thẳng thương mại và các phát biểu cứng rắn từ Tổng thống Mỹ. Trong khi đó, các biện pháp thuế quan mới từ Trump, từ đồng đến dược phẩm, thậm chí cả Brazil, vẫn tiếp tục được triển khai, nhưng dường như không để lại tác động rõ ràng đến thị trường.
Ngành ô tô Trung Quốc chịu áp lực kép: Dư cung, chiến tranh giá và căng thẳng tài chính

Ngành ô tô Trung Quốc chịu áp lực kép: Dư cung, chiến tranh giá và căng thẳng tài chính

Ngành ô tô Trung Quốc đang chịu sức ép lớn từ dư thừa công suất và cuộc chiến giá kéo dài, làm xói mòn biên lợi nhuận và kéo dài chu kỳ thanh toán cho nhà cung cấp. Dữ liệu từ 33 nhà sản xuất cho thấy các chỉ số tài chính chủ chốt đều suy giảm từ năm 2019 đến 2024. Trong khi một số công ty như BYD cải thiện được lợi nhuận, phần lớn doanh nghiệp trong ngành đối mặt với nợ tăng, tồn kho cao và áp lực thanh khoản. Chính phủ Trung Quốc đã cam kết kiểm soát cuộc đua giảm giá và thúc đẩy tái cấu trúc ngành một cách có trật tự.
Chứng khoán châu Á tăng nhẹ nhờ Nvidia và kỳ vọng Fed hạ lãi suất, thị trường phớt lờ chính sách thuế quan mới của Trump

Chứng khoán châu Á tăng nhẹ nhờ Nvidia và kỳ vọng Fed hạ lãi suất, thị trường phớt lờ chính sách thuế quan mới của Trump

Cổ phiếu châu Á tăng vào thứ Năm nhờ động lực từ Nvidia chạm mốc vốn hóa 4 nghìn tỷ USD và kỳ vọng Fed sẽ cắt giảm lãi suất trong năm nay. Trong khi đó, thị trường phản ứng thờ ơ với các mức thuế mới từ Tổng thống Trump, bao gồm thuế 50% đối với đồng và hàng xuất khẩu từ Brazil. Đồng USD suy yếu, giá dầu giảm nhẹ, còn Bitcoin tiếp tục dao động gần mức đỉnh lịch sử.
Thị trường chứng khoán vẫn "xanh" bất chấp sức ép từ thuế quan, NVIDIA vượt mốc 4.000 tỷ USD

Thị trường chứng khoán vẫn "xanh" bất chấp sức ép từ thuế quan, NVIDIA vượt mốc 4.000 tỷ USD

Trọng tâm của thị trường vẫn đặt vào triển vọng tăng trưởng, khi các ông lớn công nghệ tiếp tục kéo thị trường chứng khoán vượt qua làn khói mờ của bất ổn thương mại. Việc Nvidia bứt phá vượt ngưỡng vốn hóa 4,000 tỷ USD đã tiếp thêm sinh lực cho phe mua, ngay cả khi những tuyên bố cứng rắn mới nhất về thuế quan từ Tổng thống Trump đang đe dọa làm chao đảo tâm lý nhà đầu tư. Tựa như con tàu chủ lực dẫn đầu đoàn hạm, Nvidia tiến thẳng qua sóng gió đầu năm với cánh buồm căng gió—không phải nhờ cường điệu, mà nhờ nhu cầu thực sự, đơn hàng đã được khóa chặt và lực kéo không ngừng từ các khoản đầu tư vào hạ tầng AI.
OPEC+ bỏ dao mổ, cầm đinh ba: Trận chiến thị phần bắt đầu

OPEC+ bỏ dao mổ, cầm đinh ba: Trận chiến thị phần bắt đầu

Thị trường dầu mỏ vật chất đang biến thành một chiến trường khốc liệt, nơi kỷ luật cung cấp bị thay thế bởi cuộc đấu tranh giành thị phần không khoan nhượng. OPEC+ đã bỏ “dao mổ”—công cụ quản lý giá nhẹ nhàng—để cầm “đinh ba”, đâm thẳng vào thị phần bằng sức mạnh cung ứng. Đợt tăng sản lượng gần 550,000 thùng/ngày cho tháng 8 không chỉ đơn thuần là một điều chỉnh—mà là một tuyên bố chiến lược. Nhóm này được dự đoán sẽ đảo ngược toàn bộ mức cắt giảm 2.2 triệu thùng/ngày vào tháng 9, sớm hơn gần một năm so với kế hoạch ban đầu.
Chính sách tiền tệ toàn cầu: Thận trọng là lựa chọn chiến lược

Chính sách tiền tệ toàn cầu: Thận trọng là lựa chọn chiến lược

Mỗi năm, mùa hè đánh dấu thời điểm diễn ra hai hội nghị ngân hàng trung ương quan trọng, nơi các nhà hoạch định chính sách tiền tệ, học giả và đại diện khu vực tư nhân hội tụ để thảo luận các nghiên cứu mới và trao đổi quan điểm về triển vọng kinh tế toàn cầu. Đầu tiên là Diễn đàn ECB, tổ chức vào cuối tháng 6 tại thị trấn ven biển lộng gió Sintra, Bồ Đào Nha; kế đến là hội nghị Jackson Hole vào cuối tháng 8 tại vùng núi Rocky Mountains, Wyoming, Mỹ. Năm nay, dù gió ở Sintra thổi mạnh không ngừng, các cuộc thảo luận vẫn diễn ra một cách điềm tĩnh, tập trung và sâu sắc – một phép ẩn dụ phù hợp cho tâm thế của các ngân hàng trung ương hiện nay.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ