Mặc dù nhóm khách hàng cao cấp vẫn duy trì mức chi tiêu ổn định, phần lớn các hộ gia đình Mỹ đang chịu áp lực từ lạm phát kéo dài. Chỉ riêng bảo hiểm nhà ở đã tăng 61% trong vòng 5 năm qua. Theo dữ liệu từ Intercontinental Exchange, chi phí sở hữu nhà vào năm ngoái đã tăng với tốc độ gấp hơn hai lần so với lạm phát.

Điều này góp phần không nhỏ vào tâm lý bi quan của người tiêu dùng về lạm phát. Tuy nhiên, nền kinh tế Mỹ vẫn còn một "con át chủ bài" có thể giúp mở rộng chi tiêu vào năm 2025.

Yếu tố quan trọng này chính là khả năng tận dụng khoản giá trị gia tăng trong tài sản nhà ở của người dân. Gánh nặng nợ thế chấp của các hộ gia đình Mỹ hiện ở mức thấp nhất trong gần 40 năm qua, khi tỷ lệ nợ thế chấp chỉ chiếm 24% giá trị nhà ở – chưa bằng một nửa so với mức 51% thời kỳ khủng hoảng bất động sản. Trong suốt 15 năm qua, nhiều chủ nhà đã tích cực thanh toán khoản vay thế chấp và thậm chí đã trả hết hoàn toàn. Hiện có khoảng 40% chủ nhà sở hữu bất động sản mà không còn khoản nợ thế chấp nào.

Điều đáng chú ý là sau 17 năm liên tục sụt giảm, tín dụng dựa trên giá trị nhà ở (Home Equity Line of Credit – Heloc) đã quay trở lại đà tăng trưởng từ năm 2024 và đang tăng tốc trong năm 2025. Trong tổng giá trị nhà ở của các hộ gia đình Mỹ ước tính khoảng 35 nghìn tỷ USD, hơn 20 nghìn tỷ USD có thể được khai thác mà vẫn duy trì mức đòn bẩy an toàn, trong đó bao gồm hơn 14 nghìn tỷ USD thuộc về những căn nhà không còn thế chấp.

Dù không kỳ vọng toàn bộ số tiền này sẽ được khai thác, nhưng chỉ cần một phần nhỏ trong số đó cũng có thể tạo ra cú hích mạnh mẽ cho nền kinh tế Mỹ.

Chẳng hạn, tính đến quý IV năm ngoái, tổng giá trị các khoản vay Heloc đạt gần 400 tỷ USD, tương đương khoảng 2% giá trị nhà ở có thể vay thế chấp. Để so sánh, vào đỉnh điểm năm 2009, con số này là 11.4%. Nếu tỷ lệ này tăng lên 4% trong vòng 18 tháng tới, nền kinh tế Mỹ sẽ có thêm 400 tỷ USD. Một khảo sát từ Boston Consulting Group cho thấy 37% người vay sử dụng nguồn tiền này để cải tạo nhà ở, tức là có thể đóng góp thêm 148 tỷ USD vào lĩnh vực này. Nếu mức vay tăng lên 6%, dòng vốn đổ vào cải tạo nhà sẽ lên tới 296 tỷ USD – gần gấp đôi tổng doanh thu của tập đoàn Home Depot trong năm 2024 (159 tỷ USD).

Hiện nay, các ngân hàng lớn như JPMorgan và Wells Fargo đã rút khỏi lĩnh vực này, trong khi những ngân hàng còn lại cũng đang giảm dần sự tham gia. Vì vậy, việc Heloc bắt đầu tăng trưởng trở lại sau 17 năm suy giảm là một diễn biến quan trọng, và đà tăng trưởng này đang ngày càng mạnh mẽ hơn.

Trong năm 2024, có khoảng 25 tỷ USD tín dụng thế chấp dựa trên giá trị nhà ở được giải ngân, và dự kiến con số này sẽ tăng ít nhất gấp đôi vào năm 2025. Mặc dù con số này vẫn còn nhỏ so với tổng nợ tiêu dùng của Mỹ (18 nghìn tỷ USD), nhưng đây lại là sản phẩm tín dụng tiêu dùng có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất hiện nay.

Nhóm người cao tuổi – thường được định nghĩa là những người trên 65 tuổi tại Mỹ – đang chịu ảnh hưởng lớn từ lạm phát và phải sống dựa vào nguồn thu nhập cố định. Khoảng 60% tổng số nhà ở tại Mỹ thuộc sở hữu của nhóm này, và nhiều người trong số họ mong muốn ở lại ngôi nhà của mình khi về già. Đây có thể là lý do khiến ngày càng nhiều người cao tuổi lựa chọn vay tín dụng dựa trên giá trị nhà ở, bởi đây là một khoản vay có lợi thế về thuế và chi phí thấp. Hiện nay, nhóm người cao tuổi chiếm 40% tổng số khoản vay Heloc, so với chỉ 19% vào năm 2009.

Từ năm 2019, giá trị nhà ở tại Mỹ đã tăng thêm 15 nghìn tỷ USD nhờ vào sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và xu hướng giảm nợ vay. Điều này có thể trở thành một nguồn thanh khoản quan trọng cho các hộ gia đình gặp khó khăn và giúp mở rộng chi tiêu của người tiêu dùng. Phần lớn số tiền vay từ Heloc sau đó được tái đầu tư vào nền kinh tế, tạo ra tác động lan tỏa tích cực.

Hiện nay, khoảng một nửa sự tăng trưởng của Heloc đến từ bên ngoài hệ thống ngân hàng, và quy mô thị trường này có thể còn phát triển mạnh hơn nếu các ngân hàng tái tham gia. Nếu chính quyền mới dưới thời ông Trump điều chỉnh các quy định về vốn, giúp giải phóng tín dụng thế chấp dựa trên giá trị nhà ở, thì lĩnh vực này có thể chứng kiến sự mở rộng đáng kể hơn nữa.