Khai phóng giá trị bất động sản: Chiến lược tài chính mới của người Mỹ

Khai phóng giá trị bất động sản: Chiến lược tài chính mới của người Mỹ

Ngọc Lan

Ngọc Lan

Junior Editor

06:51 10/09/2024

Trong năm qua, người tiêu dùng Mỹ đã khiến giới kinh tế học phải kinh ngạc bởi xu hướng chi tiêu bền bỉ, bất chấp khoản tiết kiệm đang cạn dần và thị trường lao động đang hạ nhiệt. Điều này một phần nhờ vào hiện tượng giảm phát cục bộ ở một số lĩnh vực, góp phần tăng cường sức mua của họ đối với các mặt hàng như xăng dầu, ô tô và vé máy bay.

Tuy nhiên, khi tỷ lệ tiết kiệm cá nhân đang chạm ngưỡng thấp nhất kể từ giữa thập niên 2000, một câu hỏi đáng quan tâm được đặt ra: liệu người tiêu dùng có thể duy trì mức chi tiêu này trong tương lai? Câu trả lời có thể được hé lộ một phần thông qua sự hồi sinh chậm rãi của một sản phẩm tài chính vốn đã "ngủ yên" suốt thời gian dài.

Khoản vay dựa trên trị giá nhà ở (Home Equity Loan) mở ra cánh cửa cơ hội cho những ai sở hữu tài sản đáng kể gắn liền với bất động sản. Sản phẩm tài chính này cho phép chủ sở hữu giải phóng một phần vốn để tài trợ cho các dự án như cải tạo nhà cửa, hợp nhất nợ, hay thậm chí là những chuyến du lịch gia đình, mà không cần phải tái cấu trúc toàn bộ khoản vay thế chấp hiện tại. Gần đây, chúng ta đã chứng kiến sự gia tăng từ từ nhưng ổn định của loại hình vay này trong các bảng cân đối kế toán ngân hàng. Dự kiến đến năm 2025, sản phẩm tài chính này - vốn đã mất đi sự ưa chuộng sau cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn - sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ.

Các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất đang tăng đều đặn trong năm nay

Sự suy giảm của các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất trong thời gian qua là điều khá dễ hiểu bởi sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, các tiêu chuẩn thẩm định tín dụng đã được thắt chặt đáng kể, đối lập hoàn toàn với tình trạng quá lỏng lẻo vào giữa thập niên 2000. Phải mất một thời gian dài, giá trị bất động sản mới tăng đủ để chủ nhà tích lũy được lượng vốn chủ sở hữu cần thiết cho việc vay thêm. Nhìn chung, trong suốt thập kỷ 2010, các hộ gia đình tập trung vào việc giảm nợ thay vì gia tăng gánh nặng tài chính. Thêm vào đó, lãi suất thế chấp liên tục chạm đáy trong suốt thập niên, khiến việc tái cấp vốn toàn diện khoản vay thế chấp trở nên hấp dẫn hơn hẳn so với các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất vốn có chi phí cao hơn.

Đối với những người thuộc thế hệ nhất định, các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất còn mang một sắc thái tiêu cực. Sau cuộc suy thoái năm 2008, một khuôn mẫu ít được đồng cảm đã xuất hiện: đó là hình ảnh những chủ nhà vay tiền dựa trên giá trị bất động sản để mua thuyền hay xe hơi, rồi cuối cùng lại mất việc và mất nhà.

Có hai loại khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất. Loại thứ nhất là khoản vay lãi suất cố định, hoạt động như một thế chấp thứ cấp. Người vay nhận một khoản tiền trọn gói, với lịch trả nợ được định sẵn và thường có lãi suất cố định. Loại thứ hai là hạn mức tín dụng thế chấp nhà đất, hay còn gọi là HELOC, hoạt động tương tự như thẻ tín dụng. HELOC có lãi suất thả nổi và cho phép vay đến một hạn mức nhất định.

Trong suốt thập kỷ 2010 và thậm chí đến đầu những năm 2020, số dư HELOC tại các ngân hàng đã suy giảm do lãi suất thế chấp thấp kỷ lục, khuyến khích xu hướng tái cấp vốn toàn diện. Tuy nhiên, gần đây, các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất quay vòng đã ghi nhận mức tăng trưởng 1% hoặc cao hơn so với cùng kỳ năm trước, cho thấy cả ngân hàng và người vay đang bắt đầu ưa chuộng trở lại các sản phẩm này.

Hiện tượng này đặc biệt đáng chú ý, bởi không như lãi suất thế chấp thông thường - vốn đã phản ánh kỳ vọng về việc Fed sẽ cắt giảm lãi suất đáng kể - lãi suất HELOC thường được ấn định dựa trên lãi suất chính sách của ngân hàng trung ương. Nếu Fed thực sự hạ thấp lãi suất chuẩn xuống 2 điểm phần trăm hoặc hơn vào cuối năm 2025 như kỳ vọng hiện tại của thị trường, lãi suất HELOC sẽ có cơ hội giảm mạnh.

Hiện nay, hàng chục triệu chủ nhà Mỹ hiện đang rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan với bất động sản của mình. Họ bị ràng buộc bởi những khoản vay nhà với lãi suất cực thấp mà họ đã chốt trong thời kỳ đại dịch.

Trong bối cảnh đó, nếu một chủ nhà đang sở hữu khoản vay thế chấp với lãi suất 3% muốn vay thêm để cải tạo nhà bếp hoặc mở rộng không gian sống, một khoản HELOC có thể trở nên vô cùng hấp dẫn. Ngân hàng OZK, một tổ chức tài chính khu vực hoạt động tại các tiểu bang như Florida, Georgia, North Carolina và Texas, hiện đang quảng cáo lãi suất HELOC ở mức 9%. Mức này được tính toán dựa trên lãi suất cơ bản của Wall Street Journal cộng thêm một biên độ. Đáng chú ý, lãi suất này có tiềm năng giảm xuống 7% hoặc 8% khi Fed bắt đầu thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ.

Hiện nay, các hộ gia đình Mỹ đang sở hữu một nguồn vốn chủ sở hữu đáng kể trong tầm tay. Giá trị vốn chủ sở hữu trong bất động sản - phần tài sản không bị ràng buộc bởi khoản vay thế chấp - đã tăng vọt kể từ thời kỳ đại dịch, chạm mốc cao nhất kể từ thập niên 1960. Đáng chú ý, nhiều ngôi nhà trong số này được xếp vào nhóm bất động sản cũ, đang cần được cải tạo và nâng cấp. Điều này càng trở nên cấp thiết khi nhiều gia đình trẻ nhận ra rằng ngôi nhà họ mua ban đầu như một bước khởi đầu, giờ đây đã trở thành nơi an cư lâu dài.

Giá trị vốn chủ sở hữu nhà đang ở mức cao nhất kể từ những năm 1960

Nhìn nhận một cách tổng thể, trong bối cảnh thị trường lao động đang hạ nhiệt, gây khó khăn cho việc duy trì mức chi tiêu của người Mỹ, thì giá trị bất động sản cao ngất ngưởng cùng với kỳ vọng Fed sẽ cắt giảm lãi suất đã tạo nên một bức tranh đầy hứa hẹn cho sự hồi sinh của các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà đất. Một nguyên tắc bất di bất dịch trong giới tài chính là không bao giờ nên đánh giá thấp sức mạnh chi tiêu của người tiêu dùng Mỹ - đặc biệt là khi lãi suất giảm đang mở ra một "kho báu" mới cho các chủ nhà khai phá và tận dụng.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

Thuế quan, công nghệ bứt phá và thị trường đặt cược vào sự rút lui, không phải sụp đổ

Thuế quan, công nghệ bứt phá và thị trường đặt cược vào sự rút lui, không phải sụp đổ

Thị trường tài chính tiếp tục bứt phá, bất chấp những cơn gió ngược từ chính trị, với động lực chính đến từ nhóm cổ phiếu công nghệ dẫn đầu. Nvidia là “viên ngọc sáng” trong làn sóng AI, vừa vượt mốc vốn hóa 4 nghìn tỷ USD, đẩy giá cổ phiếu bay cao, vượt lên trên những mối lo về căng thẳng thương mại và các phát biểu cứng rắn từ Tổng thống Mỹ. Trong khi đó, các biện pháp thuế quan mới từ Trump, từ đồng đến dược phẩm, thậm chí cả Brazil, vẫn tiếp tục được triển khai, nhưng dường như không để lại tác động rõ ràng đến thị trường.
Ngành ô tô Trung Quốc chịu áp lực kép: Dư cung, chiến tranh giá và căng thẳng tài chính

Ngành ô tô Trung Quốc chịu áp lực kép: Dư cung, chiến tranh giá và căng thẳng tài chính

Ngành ô tô Trung Quốc đang chịu sức ép lớn từ dư thừa công suất và cuộc chiến giá kéo dài, làm xói mòn biên lợi nhuận và kéo dài chu kỳ thanh toán cho nhà cung cấp. Dữ liệu từ 33 nhà sản xuất cho thấy các chỉ số tài chính chủ chốt đều suy giảm từ năm 2019 đến 2024. Trong khi một số công ty như BYD cải thiện được lợi nhuận, phần lớn doanh nghiệp trong ngành đối mặt với nợ tăng, tồn kho cao và áp lực thanh khoản. Chính phủ Trung Quốc đã cam kết kiểm soát cuộc đua giảm giá và thúc đẩy tái cấu trúc ngành một cách có trật tự.
Chứng khoán châu Á tăng nhẹ nhờ Nvidia và kỳ vọng Fed hạ lãi suất, thị trường phớt lờ chính sách thuế quan mới của Trump

Chứng khoán châu Á tăng nhẹ nhờ Nvidia và kỳ vọng Fed hạ lãi suất, thị trường phớt lờ chính sách thuế quan mới của Trump

Cổ phiếu châu Á tăng vào thứ Năm nhờ động lực từ Nvidia chạm mốc vốn hóa 4 nghìn tỷ USD và kỳ vọng Fed sẽ cắt giảm lãi suất trong năm nay. Trong khi đó, thị trường phản ứng thờ ơ với các mức thuế mới từ Tổng thống Trump, bao gồm thuế 50% đối với đồng và hàng xuất khẩu từ Brazil. Đồng USD suy yếu, giá dầu giảm nhẹ, còn Bitcoin tiếp tục dao động gần mức đỉnh lịch sử.
Thị trường chứng khoán vẫn "xanh" bất chấp sức ép từ thuế quan, NVIDIA vượt mốc 4.000 tỷ USD

Thị trường chứng khoán vẫn "xanh" bất chấp sức ép từ thuế quan, NVIDIA vượt mốc 4.000 tỷ USD

Trọng tâm của thị trường vẫn đặt vào triển vọng tăng trưởng, khi các ông lớn công nghệ tiếp tục kéo thị trường chứng khoán vượt qua làn khói mờ của bất ổn thương mại. Việc Nvidia bứt phá vượt ngưỡng vốn hóa 4,000 tỷ USD đã tiếp thêm sinh lực cho phe mua, ngay cả khi những tuyên bố cứng rắn mới nhất về thuế quan từ Tổng thống Trump đang đe dọa làm chao đảo tâm lý nhà đầu tư. Tựa như con tàu chủ lực dẫn đầu đoàn hạm, Nvidia tiến thẳng qua sóng gió đầu năm với cánh buồm căng gió—không phải nhờ cường điệu, mà nhờ nhu cầu thực sự, đơn hàng đã được khóa chặt và lực kéo không ngừng từ các khoản đầu tư vào hạ tầng AI.
OPEC+ bỏ dao mổ, cầm đinh ba: Trận chiến thị phần bắt đầu

OPEC+ bỏ dao mổ, cầm đinh ba: Trận chiến thị phần bắt đầu

Thị trường dầu mỏ vật chất đang biến thành một chiến trường khốc liệt, nơi kỷ luật cung cấp bị thay thế bởi cuộc đấu tranh giành thị phần không khoan nhượng. OPEC+ đã bỏ “dao mổ”—công cụ quản lý giá nhẹ nhàng—để cầm “đinh ba”, đâm thẳng vào thị phần bằng sức mạnh cung ứng. Đợt tăng sản lượng gần 550,000 thùng/ngày cho tháng 8 không chỉ đơn thuần là một điều chỉnh—mà là một tuyên bố chiến lược. Nhóm này được dự đoán sẽ đảo ngược toàn bộ mức cắt giảm 2.2 triệu thùng/ngày vào tháng 9, sớm hơn gần một năm so với kế hoạch ban đầu.
Chính sách tiền tệ toàn cầu: Thận trọng là lựa chọn chiến lược

Chính sách tiền tệ toàn cầu: Thận trọng là lựa chọn chiến lược

Mỗi năm, mùa hè đánh dấu thời điểm diễn ra hai hội nghị ngân hàng trung ương quan trọng, nơi các nhà hoạch định chính sách tiền tệ, học giả và đại diện khu vực tư nhân hội tụ để thảo luận các nghiên cứu mới và trao đổi quan điểm về triển vọng kinh tế toàn cầu. Đầu tiên là Diễn đàn ECB, tổ chức vào cuối tháng 6 tại thị trấn ven biển lộng gió Sintra, Bồ Đào Nha; kế đến là hội nghị Jackson Hole vào cuối tháng 8 tại vùng núi Rocky Mountains, Wyoming, Mỹ. Năm nay, dù gió ở Sintra thổi mạnh không ngừng, các cuộc thảo luận vẫn diễn ra một cách điềm tĩnh, tập trung và sâu sắc – một phép ẩn dụ phù hợp cho tâm thế của các ngân hàng trung ương hiện nay.
Forex Forecast - Diễn đàn dự báo tiền tệ