Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Trung Quốc đã nhấn chìm các nhà phát triển bất động sản tư nhân trong nước, tạo ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục và khiến số lượng người sống sót ngày càng thu hẹp.

Theo Bloomberg, tính đến ngày 1/9, trong số 50 nhà phát triển bất động sản tư nhân hàng đầu phát hành trái phiếu USD, 34 chủ đầu tư đã quá hạn trả nợ nước ngoài. 16 chủ đầu tư còn lại, bao gồm Country Garden, phải đối mặt với 1.48 tỷ USD khoản thanh toán trái phiếu công trong và ngoài nước cho cả lãi hoặc gốc vào tháng 9. Số tiền hàng tháng đạt mức cao nhất cho đến tháng 1.

Cũng theo Bloomberg, trái phiếu rác USD của Trung Quốc, phần lớn được phát hành bởi các nhà phát triển bất động sản, hiện dao động ở mức trung bình khoảng 67 cent. Trái phiếu USD của Country Garden giao dịch quanh mức 9 cent đến 14 cent.

Áp lực nợ nhấn mạnh những rủi ro thanh toán không hề suy giảm của những người sống sót trong lĩnh vực này khi cuộc khủng hoảng thanh khoản chưa từng có bước sang năm thứ tư. Trong khi những nỗ lực gần đây của chính phủ nhằm ngăn chặn tình trạng sụt giảm giá nhà đất đã thúc đẩy sự phục hồi của cổ phiếu bất động sản hôm thứ hai, vẫn còn những lo ngại rằng gã khổng lồ công nghiệp Country Garden đang tiến tới tình trạng vỡ nợ, một sự kiện có thể khiến thị trường Trung Quốc rung chuyển hơn nữa.

Vụ vỡ nợ trái phiếu của Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản số một xét về doanh số, có thể gây ra hậu quả tồi tệ hơn so với Tập đoàn Evergrande vào năm 2021, do Country Garden có số dự án bất động sản nhiều gấp bốn lần. Ngoài việc tiếp tục ảnh hưởng mạnh hơn đến niềm tin của thị trường rộng, vỡ nợ cũng có thể gây ra các vấn đề xã hội do các nhà xây dựng có nhiều vị thế với các thành phố bé hơn, với phản ứng dây chuyền tiềm ẩn bao gồm tác động đến chủ sở hữu những ngôi nhà chưa hoàn thiện và công nhân xây dựng, tài chính của các ngân hàng và chính phủ địa phương cũng như thu nhập của các nhà cung cấp.

Zhi Wei Feng, nhà phân tích cấp cao tại Loomis Sayles Investments Asia Pte, cho biết: “Thật hiếm khi có gần 70-80% các tổ chức phát hành không thuộc sở hữu nhà nước trong một lĩnh vực lớn rơi vào tình trạng vỡ nợ hoặc gặp khó khăn trong thời gian ngắn như vậy”. Ông cũng cho biết thêm: “Dự định là sẽ có nhiều vụ vỡ nợ hơn bây giờ.”

Đứng đầu danh sách những người sống sót và dễ bị thất bại trong thanh toán sắp xảy ra là Country Garden, khi công ty sắp phải trả tổng cộng 22.5 triệu đô la dưới dạng phiếu giảm giá hai đô la trong thời gian gia hạn kết thúc vào ngày 5-6 tháng 9.

Không thể thanh toán trong thời hạn đó có thể bị là vỡ nợ. Country Garden, một trong những công ty xây dựng mắc nợ nhiều nhất thế giới với khoản nợ khoảng 187 tỷ USD, đã nói với các chủ nợ rằng họ vẫn chưa thanh toán lãi.

Theo Andrew Chan, nhà phân tích tín dụng tại Bloomberg Intelligence, Seazen Group Ltd. và Agile Group Holdings Ltd là những công ty tiếp theo cần theo dõi, vì các công ty xây dựng khác tập trung vào tài sản thương mại hơn hoặc có một số mức độ hỗ trợ của nhà nước.

Seazen và Agile có khoản thanh toán trái phiếu lần lượt là 104 triệu USD và 222 triệu USD, cả trong nước và ngoài nước, sẽ đến hạn vào cuối năm nay.

Ngoài ra, trong danh sách còn có Sino-Ocean Group Holding Ltd. và China Vanke Co., liên kết với nhà nước, cho thấy các chủ đầu tư với mức độ hỗ trợ nhất định của chính phủ cũng đang phải đối mặt với áp lực thanh toán như thế nào.

Sino-Ocean đã có thêm thời gian sau khi một đơn vị được chấp thuận của trái chủ để gia hạn thời gian trả nợ trái phiếu nhân dân tệ. Công ty phải đối mặt với khoản thanh toán trái phiếu trị giá 155 triệu USD vào tháng 9. Vanke, chủ đầu tư bất động sản lớn thứ hai quốc gia báo cáo lợi nhuận thấp hơn trong nửa đầu năm, phải trả 34 triệu USD thanh toán trái phiếu trong tháng này.

Chỉ số Bloomberg theo dõi giấy tờ có giá rác USD của Trung Quốc, chủ yếu từ các nhà phát triển bất động sản, đã giảm 5% trong tháng 8, mức cao nhất kể từ tháng 5. Mặc dù đã phục hồi kể từ tuần trước sau khi Bắc Kinh đẩy mạnh chiến dịch giải cứu nhà ở, nhưng chỉ số này vẫn giảm hơn 14% vào năm 2023, đánh dấu năm giảm thứ ba liên tiếp.

Bất chấp giá đã giảm, một số nhà đầu tư vẫn không muốn nhảy vào.

Theo Joyce Bing, giám đốc đầu tư trái phiếu tại Abrdn, mặc dù thị trường “có định giá trông khá rẻ”, quỹ của bà sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược phòng thủ và sàng lọc. “Cho đến nay, hỗ trợ chính sách vẫn chưa hiệu quả lắm để ngăn chặn xu hướng giảm.”

Tuy nhiên, việc chọn đúng công ty có thể mang lại cho các nhà đầu tư những lợi ích đáng kinh ngạc. Trong một ví dụ như vậy, trái phiếu USD của Dalian Wanda Group Co. đã tăng 42% trong một ngày vào tháng 7, một vài ngày trước khi một đơn vị chủ chốt của tập đoàn tư nhân xoa dịu lo ngại về việc trả nợ bằng cách thanh toán trái phiếu.

Anna Zhang, nhà phân tích tín dụng tại T Rowe Price Hong Kong Ltd, cho biết: “Các cơ hội chiến thuật vẫn tồn tại trong lĩnh vực này. Các công ty có nghĩa vụ nợ ngắn hạn có thể quản lý được và quỹ đất chất lượng cao đang ở vị thế tốt hơn”.

Dưới đây là danh sách 16 chủ đầu tư tư nhân lớn vẫn chưa vỡ nợ trái phiếu công:

• Country Garden Holdings Co.
• Agile Group Holdings Ltd.
• Shui On Development Holding Ltd.
• China Jinmao Holdings Group Ltd.
• Vanke Real Estate Hong Kong Co.
• Seazen Group Ltd.
• Sino-Ocean Group Holding Ltd.
• Greentown China Holdings Ltd.
• RK Properties International Ltd.
• China SCE Group Holdings Ltd.
• Longfor Group Holdings Ltd.
• Dalian Wanda Group Co.
• China South City Holdings Ltd.
• Yanlord Land Group Ltd.
• Hopson Development Holdings Ltd.
• Gemdale Corp.